Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Saarlouis

Das Wohnungseigentumsrecht trifft Regelungen zu der Konstellation, dass mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie sind und dabei einzelne Teile der Immobilie gesondert den jeweiligen Mitgliedern gehören. Das Wohnungseigentumsrecht regelt daher die Voraussetzungen, wann überhaupt erst Wohnungseigentum entsteht. Es regelt aber auch die rechtliche Beziehung der Wohnungseigentümer untereinander und auch wie der gemeinschaftliche Teil der Immobilie, der also für die Gemeinschaft als Ganzes da ist, verwaltet wird. Ergänzend enthält das Wohnungseigentumsrecht auch verfahrensrechtliche Vorschriften, da sich gerichtliche Auseinandersetzungen in Fragen des Wohnungseigentumsrechts von Verfahren aus anderen Rechtsbereichen unterscheiden.

Gerade im Wohnungseigentumsrecht kann ein Anwalt nicht zu früh aufgesucht werden. Denn das Wohnungseigentumsrecht unterscheidet sich in seinen Wirkungen derart deutlich vom Mietrecht, womit der juristische Laie das Wohnungseigentumsrecht oft vergleicht, dass Fehlvorstellungen vorprogrammiert sind. Hierzu ein Beispiel. Kann ein Mieter, der mit einer Betriebskostenabrechnung unzufrieden ist, diese Abrechnung über die Dauer eines Jahres angreifen und den Streit über seine Einwendungen vor Gericht dann austragen, wenn der Vermieter eine mögliche Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung einklagt, ist das im Wohnungseigentumsrecht vollkommen anders. Eine wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung kann nur mit einer sogenannten Anfechtungsklage angegriffen werden, die binnen eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben ist. Ist diese Frist versäumt, bestehen kaum noch Möglichkeiten, die Jahresabrechnung anzugreifen. Vor allem dann, wenn eine Zahlung auf Basis der Jahresabrechnung mit gerichtlicher Hilfe seitens der Gemeinschaft eingeklagt wird, ist es regelmäßig zu spät, dagegen vorzugehen. Daher lohnt es, frühzeitig den Rat eines Anwalts einzuholen, wenn es darum geht, die rechtliche Situation gegenüber Miteigentümern, dem Verwalter oder möglichen Vorhaben wie etwa Umbaumaßnahmen in der eigenen Wohnung einschätzen zu wollen.

Der fachmännische Rat eines Anwalts in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten ist nicht nur für denjenigen interessant, der bereits Wohnungseigentum gebildet hat, sondern auch für alle, die solches erwerben möchten. Diesen gegenüber kann der Anwalt helfen einzuschätzen, ob sich der Erwerb der ins Auge gefassten Eigentumswohnung lohnt. Schließlich ist der anwaltliche Rat in wohnungseigentumsrechtlichen Angelegenheiten auch für WEG-Verwalter interessant.

Häufig streiten sich die Mitglieder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um Geld. Dabei geht es meist um Zahlpflichten aus Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen oder Sonderumlagen. Viele Eigentümer verkennen, dass sie solche Zahlpflichten zu spät angreifen, weil sie Fristen für eine insoweit maßgebliche Beschlussanfechtung versäumt haben. Im Streit stehen aber auch häufig bauliche Veränderungen oder Maßnahmen eines Verwalters bzw. Untätigkeiten eines Verwalters.

Die wesentlichen gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsrechts finden sich im sogenannten Wohnungseigentumsgesetz. Neben den gesetzlichen Regelungen sind aber auch die Regelung der jeweiligen Teilungserklärung sowie der jeweiligen Gemeinschaftsordnung von großer Bedeutung. Hinzu kommen die von der Gemeinschaft gefassten Beschlüsse, die in einer sogenannten Beschlusssammlung vom Verwalter aufzuarbeiten sind. Unter gewissen Voraussetzungen sind Beschlüsse in das Grundbuch einzutragen.

Die Eigentümerversammlung ist das Herz der Gemeinschaft. Hier bilden die Mitglieder der Gemeinschaft ihren Rechtswillen – beispielsweise über bauliche Veränderungen, Wirtschaftspläne, Jahresbeschlüsse, Sonderumlagen, Wahl des Hausverwalters, Erhaltungsmaßnahmen usw. Mindestens einmal im Jahr ist eine ordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen. Eine Eigentümerversammlung ist mit einer Ladungsfrist von drei Wochen einzuberufen, und zwar durch den Verwalter, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer. Die Einladung hat in Textform zu erfolgen und muss eine Tagesordnung enthalten. Eine Eigentümerversammlung kann auch außerordentlich stattfinden, wenn dies ein Viertel der Eigentümer verlangen oder aber eine solche nach den Grundzügen ordnungsgemäßer Verwaltung geboten ist. Seit der WEG-Reform 2020 ist eine Eigentümerversammlung unabhängig von der Anzahl der teilnehmenden Eigentümer beschlussfähig. Es besteht keine Anwesenheitspflicht hinsichtlich einer Eigentümerversammlung. Im Falle einer Verhinderung kann ein Vertreter entsendet werden, der sich durch Vorlage einer Originalvollmacht gegenüber dem Versammlungsleiter legitimieren muss. Dabei ist zu beachten, dass etwa im Rahmen der Teilungserklärung Regelungen dazu getroffen werden können, wer als Vertreter infrage kommt. Außerdem besteht die Möglichkeit, dass die Eigentümer beschließen, künftig in digitaler Form an Eigentümerversammlungen teilnehmen zu dürfen. Die Wohnungseigentümer können die Verwaltung auch selbst in die Hand nehmen. Eines Verwalters bedarf es nicht zwingend. Folglich kann eine Versammlung auch ohne Verwalter durchgeführt werden, nämlich gerade dann, wenn kein Verwalter bestellt ist und die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft selbst verwalten. Verlangt jedoch mindestens einer der Miteigentümer die Installation eines Verwalters, muss ein solcher bestellt werden. Bei Abstimmung über Tagesordnungspunkte gilt nicht stets dieselbe erforderliche Mehrheit. Je nachdem, über was abgestimmt werden muss, mag eine einfache Mehrheit reichen. Es gibt aber auch Fälle, die einer qualifizierten Mehrheit bedürfen. Beschlüsse, die in einer Versammlung gefasst werden, können mit der sogenannten Anfechtungsklage angegriffen werden. Eine solche ist jedoch nur möglich, wenn sie binnen eines Monats seit Beschlussfassung vor Gericht erhoben wird. Die wesentlichen gesetzlichen Regelungen zur Eigentümerversammlung finden sich in den §§ 23, 24 und 25 des Wohnungseigentumsgesetzes. Diese gesetzlichen Regelungen werden meist durch Regelungen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung oder auch durch frühere Beschlüsse ergänzt und sind daher zwingend zu beachten.