Rechtsanwalt für Mietrecht in Saarlouis

Das Wohnraummietrecht regelt den Teilbereich des Mietrechts, bei dem es um Wohnraum geht. Dieses unterscheidet sich vom sonstigen Mietrecht vor allem dadurch, dass Sondervorschriften zum Schutz des Wohnraummieters geregelt sind. Auf diese Weise soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins ist. Grob umrissen regelt das Wohnraummietrecht daher, welche Pflichten den Vermieter treffen, welche Pflichten den Mieter treffen, wie und ob solche Pflichten im Laufe des Mietverhältnisses geändert werden können und wie es um die Beendigung des Mietverhältnisses bestellt ist.

Wenn der Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlt, kann dies zu erheblichen finanziellen Problemen für den Vermieter führen. Als Vermieter haben Sie jedoch rechtliche Möglichkeiten, um Ihre Interessen zu schützen. Gerne unterstützen wir Sie, wenn Sie mit einem zahlungsunfähigen Mieter konfrontiert sind. Wir beraten Vermieter zu ihren rechtlichen Optionen und helfen ihnen bei der Umsetzung von Maßnahmen, um ausstehende Zahlungen einzufordern und gegebenenfalls eine Räumungsklage einzuleiten.

Die Mietkaution oder richtigerweise die Mietsicherheit ist im Wohnraummietrecht durch gesetzliche Vorgaben reglementiert. Das gilt vor allem für die Höhe der Kaution. Vor allem wenn verschiedene Formen der Mietsicherheit zusammentreffen – wie etwa eine Barkaution und eine zusätzliche Bürgschaft –, können vertragliche Regelungen zumindest teilweise unwirksam werden und die Mietsicherheit ist nicht (in voller Höhe) zu leisten. Wir beraten sowohl Vermieter als auch Mieter bei allen Fragen rund um die Mietkaution bzw. Mietsicherheit und helfen dabei, Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Als Vermieter sollten Sie im Rahmen von Mietkaution vor allem darauf achten, diese ordnungsgemäß anzulegen, da eine fehlerhafte Anlage der Mietkaution sogar strafrechtliche Konsequenzen für Sie als Vermieter haben kann. Als Mieter sollten Sie Ihre Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurückfordern, was Ihnen selbst dann gelingen kann, wenn Ihr Vermieter die Kaution aufgrund von möglichen Gegenansprüchen einbehalten will. In solchen Fällen können wir Ihnen dabei helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und Ihre Kaution zurückzufordern.

Im Wohnraummietrecht ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Mietmängel hat der Vermieter zu beseitigen. Diese Pflichten auf den Mieter umzuwälzen, gelingt im Wohnraummietrecht nahezu nicht, allenfalls im Wege einer begrenzten Kostenbeteiligung. Aber auch den Mieter treffen Pflichten. Entdeckt er einen Mangel, hat er diesen dem Vermieter zu melden. Anders verhält es sich mit Schäden, die der Mieter verschuldet hat. Für diese ist der Mieter selbst verantwortlich. Wann nun aber ein Mangel vorliegt, den der Vermieter zu regeln hat oder wann ein Schaden gegeben ist, um den sich der Mieter selbst kümmern muss, ist oftmals nicht auf den ersten Blick einzuschätzen. Hier können wir Ihnen als Vermieter helfen einzuschätzen, ob Sie selbst tätig werden müssen oder Ihr Mieter. Hier können wir auch helfen einzuschätzen, ob die womöglich vom Mieter getätigte Mietminderung zu Recht erfolgte oder überhöht ist. Ihnen als Mieter können wir helfen, Ihre Rechte aus der Mängelbeseitigung durchzusetzen und die Höhe der Mietminderung ordnungsgemäß zu bestimmen. Denn eine überhöhte Mietminderung kann im schlimmsten Fall zu Mietrückständen führen, auf deren Basis der Vermieter wegen Zahlungsrückstand kündigen kann.

Gerade wenn ein Mietverhältnis bereits seit vielen Jahren besteht, kann aus Sicht des Vermieters eine Mieterhöhung notwendig sein, um die Miete den geänderten Marktbedingungen anzupassen und um auf Preisverfall durch Inflation zu reagieren. Allerdings darf der Vermieter die Miete nicht willkürlich eigenmächtig erhöhen. Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind im Wohnraummietrecht gesetzlich vorgegeben. Die gesetzlichen Vorgaben wiederum sind nicht einfach zu verstehen – etwa im Hinblick darauf, was ein qualifizierter Mietspiegel ist oder wie vergleichbar Vergleichswohnungen sind. Für Vermieter können wir Sie bei der Überprüfung der rechtlichen Voraussetzung und der Formulierung einer angemessenen und rechtlich ordnungsgemäßen Mieterhöhung unterstützen. Mieter, die mit einer Mieterhöhung konfrontiert sind, können wir über Ihre Rechte und Optionen informieren und helfen, gegebenenfalls gegen die Mieterhöhung vorzugehen.

Mietverträge über Gewerberäume unterliegen zum Teil anderen rechtlichen Bestimmungen als Wohnraummietverträge. Ist das Wohnraummietrecht in vielen Punkten von dem sozialen Schutz des Mieters geprägt, gehen die gesetzlichen Regelungen zum Gewerberaummietrecht von einem ausgeglichenen Kräfteverhältnis von Mieter und Vermieter aus. Dieser gänzlich andere Ansatzpunkt im Gewerberaummietrecht führt nicht nur zu unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen gegenüber dem Wohnraummietrecht, sondern führen auch zu einer wesentlich größeren Individualität. So werden im Gewerberaummietrecht die Mietverträge und damit die wesentlichen Regelungen zwischen Vermieter und Mieter im Vorfeld zum Vertragsschluss häufig verhandelt. Übrigens: Ob ein Wohnraummietvertrag oder ein Gewerberaummietvertrag vorliegt, bestimmt sich nach dem vertraglichen Inhalt, insbesondere nach dem sogenannten Mietzweck. Die Überschrift über dem Mietvertrag ist nicht entscheidend, letztlich sogar belanglos.

Sowohl das Gewerberaummietrecht als auch das Pachtrecht erlauben die individuelle Ausgestaltung des Vertrages, weil von den meisten gesetzlichen Vorschriften des Gewerberaummietrechts sowie des Pachtrechts vertraglich abgewichen werden darf. Typische Fälle sind zeitlich befristete Laufzeiten, Abänderungen von Kündigungsfristen, die einzelfallbezogene Gestaltung des Umfangs von Betriebskosten sowie die an die jeweilige Situation angepasste Verteilung von Instandhaltungspflichten und Instandsetzungspflichten oder auch die Möglichkeit von baulichen Veränderungen sowie Mechanismen zur Mieterhöhung. Hier können wir Ihnen helfen und Sie beim Entwurf des Mietvertrages bzw. bei der Verhandlung über mietvertragliche Regelungen mit dem Vertragspartner unterstützen. Durch unseren spezialisierten Rechtsanwalt im Gewerberaummietrecht wissen wir, was zulässig ist, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten und wo welche Gefahren lauern. Denn die individuelle Flexibilität führt auch zu deutlichen Risiken. Denn werden etwa verhandelte Regelungen nicht richtig in den schriftlichen Mietvertrag aufgenommen, kann die verhandelte langjährige Befristung des Mietvertrages unwirksam sein und der Mietvertrag vorzeitig grundlos gekündigt werden; da jedoch sowohl für den Mieter als auch den Vermieter eines Gewerberaummietvertrages bzw. eines Pachtvertrages die Befristung unternehmerische Planungssicherheit bedeutet, riskieren Sie durch fehlerhafte Verschriftlichung des Mietvertrages den Verlust Ihres Unternehmenssitzes und damit unternehmerische Sicherheit.

Zahlt der Mieter die Miete nicht bzw. nicht rechtzeitig, kann das den Vermieter finanziell in die Enge treiben, zumal Gewerberaummieten häufig deutlich höher liegen als Wohnraummieten. Hier steht also häufig ein höheres finanzielles Interesse im Raum. Als Vermieter haben Sie rechtliche Möglichkeiten, Ihre Interessen nicht nur zu schützen, sondern auch durchzusetzen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne. Wir beraten Vermieter zu ihren rechtlichen Möglichkeiten und helfen bei Umsetzung entsprechender Maßnahmen, um ausstehende Zahlungen einzufordern und gegebenenfalls auch die Kündigung auszusprechen und sowohl die Zahlung als auch die Räumung im Wege der Klage gerichtlich durchzusetzen.

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss nicht nur inhaltlich richtig sein; sie muss auch formelle Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein. Verletzt die Abrechnung die formellen Anforderungen ist die Betriebskostennachforderung nicht durchsetzbar, auch wenn die inhaltlich alles richtig ist. Als Vermieter können wir Sie bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen unterstützen und sicherstellen, dass Sie maßgebliche Fristen und Formen achten.

Als Mieter können wir Ihnen helfen, Ihre Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und sicherstellen, dass formale wie auch inhaltliche Vorgaben korrekt sind und Ihnen helfen, sich gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu wehren, indem wir entsprechende Einwendungen gegen die Abrechnung vortragen (im Volksmund gerne auch als Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung bezeichnet), zumal es im Gewerberaummietrecht und Pachtrecht oft um erhebliche Nachzahlungsbeträge geht.

Im Gewerberaummietrecht sowie im Pachtrecht ist bei dem Vorliegen von Mietmängeln Vorsicht geboten. Da die Regelungen des Gewerberaummietvertrages bzw. des Pachtvertrages häufig von den gesetzlichen Regelungen abweichen, treffen den Mieter häufig eine Reihe von Pflichten Unzulänglichkeiten der Mietsache wie mögliche Mängel selbst zu beseitigen. Ob die entsprechenden Regelungen im Vertrag allerdings wirksam sind, ist für den juristischen Laien häufig nicht ersichtlich. Hier können wir als spezialisierte Rechtsanwälte für Mietrecht helfen und Ihnen ihre Möglichkeiten und Risiken als Mieter bzw. Vermieter offenlegen. Denn trifft Sie als Mieter die Pflicht, den Mangel selbst zu beseitigen, können Sie Vermieter die Beseitigung nicht fordern und können selbstverständlich auch keine Mietminderung geltend machen. Tun Sie dies trotzdem, laufen Sie womöglich in das Risiko der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Und selbst wenn der Vermieter den Mangel beseitigen muss, mag eine spontane Mietminderung vertraglich ausgeschlossen sein. Umgekehrt mag für Sie als Vermieter unklar sein, ob der Mieter nach der vertraglichen Regelung zur Beseitigung von Unzulänglichkeiten in der Mietsache verpflichtet ist, oder ob Sie dies sind. Dann beruft sich der Mieter womöglich zu Recht auf eine unwirksame Übertragung von Reparaturpflichten. Und dann kann es sein, dass Sie in die finanzielle Falle laufen und der Mieter die Miete einbehalten darf, bis Sie tätig werden.

Die Thematik der Kündigungen ist im Gewerberaummietrecht und im Pachtrecht anders als im Wohnraummietrecht. Denn im Gewerberaummietrecht sowie im Pachtrecht darf der unbefristet laufende Mietvertrag sowohl Vermieter als auch vom Mieter ohne Grund ordentlich gekündigt werden. Thematiken wie etwa der Eigenbedarf stellen sich im Gewerberaummietrecht nicht. Dafür stellt sich ein anderes, für den juristischen Laien meist nicht zu durchschauendes Problem. Kann ein Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, obwohl der Mietvertrag eine Laufzeit vorsieht und die Laufzeit noch nicht abgelaufen ist? Die Antwort heißt: Unter Umständen, Ja! Diese komplexe Materie können wir für Sie durchdringen, weil wir aufgrund unserer fachanwaltlichen Erfahrung im Mietrecht seit Jahrzehnten mit diesen Fragestellungen vertraut sind.

Hat der Mieter während der Mietzeit Umbauten an und in der Mietsache vorgenommen, ist er vom gesetzlichen Grundgedanken verpflichtet, diese vor Rückgabe der Mietsache zurückzubauen und die Mietsache in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Allerdings regeln Gewerberaummietverträge und Pachtverträge hierzu häufig Abweichendes wie etwa die Möglichkeit zur entgeltlichen Übernahme der Umbauten durch den Vermieter.