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RUND UMS WOHNEN

Rechtsanwalt für Mietrecht in Saarlouis

Das Mietrecht regelt die Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern bei der Vermietung von Wohn- und Geschäftsräumen. Es enthält Bestimmungen zu verschiedenen Aspekten des Mietverhältnisses, einschließlich der Mietzahlungen, Kündigungsfristen, Reparaturen und Instandhaltung von Mietwohnungen, Vertragsdauer und Mieterhöhungen. Benötigen Sie einen Rechtsanwalt für Mietrecht in Saarlouis? Gerne beraten und vertreten wir Sie in folgenden Kerngebieten:

Unser Team verfügt über ein tiefes Verständnis und hat langjährige Erfahrung in der Vertretung von Mandanten in den verschiedenen Bereichen des Mietrechts. Wir beraten Mieter und Vermieter in allen Phasen eines Mietverhältnisses, von der Gestaltung des Mietvertrages bis hin zur Beendigung eines Mietverhältnisses. Unser spezialisierter Anwalt berät Sie in Saarlouis unter anderem bei folgenden Anliegen:

  • Entwürfe und Verhandlungen von Mietverträgen
  • Mietkaution
  • Zahlungsverzug des Mieters
  • Betriebskosten
  • Kündigung
  • Eigenbedarf
  • Räumungsklagen
  • Zwangsvollstreckungen
  • Modernisierung
  • Schönheitsreparaturen
  • Mängelbeseitigungen
  • Mietminderungen
  • Schadensersatz
  • Mieterhöhung

Ihr Ansprechpartner

Dr. Sascha Lambert

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

06831 959 29 0
0172 815 43 13
info@conrad-lambert.de

Ihr Ansprechpartner für alle mietrechtlichen Themen ist Rechtsanwalt Dr. Sascha Lambert. Er hat jahrzehntelange Erfahrung in der Rechtsberatung und verfügt über die Qualifikation Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Wohnraummietrecht

Das Wohnraummietrecht regelt den Teilbereich des Mietrechts, bei dem es um Wohnraum geht. Dieses unterscheidet sich vom sonstigen Mietrecht vor allem dadurch, dass Sondervorschriften zum Schutz des Wohnraummieters geregelt sind. Auf diese Weise soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins ist. Grob umrissen regelt das Wohnraummietrecht daher, welche Pflichten den Vermieter treffen, welche Pflichten den Mieter treffen, wie und ob solche Pflichten im Laufe des Mietverhältnisses geändert werden können und wie es um die Beendigung des Mietverhältnisses bestellt ist.

Häufige Fälle im Wohnraummietrecht:

Kündigung und Räumungsklagen

Die einseitige Beendigung eines Wohnraummietvertrages ist für den Vermieter nicht ohne Weiteres möglich. Denn anders als der Mieter darf der Vermieter das Wohnraummietverhältnis nur kündigen, wenn ein gesetzlich vorgegebener Kündigungsgrund vorliegt. Grob umrissen gibt es drei Kategorien von Kündigungsgründen, nämlich das gestörte Vertragsverhältnis, bei welchem dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Typische Fälle sind Mietrückstände oder die Störung des Hausfriedens etwa durch Lärm oder Beschimpfungen. Zum anderen die sogenannte Verwertungskündigung, die in der Praxis eine eher untergeordnete Rolle spielt und als letzte Kategorie der Eigenbedarf, weil die Wohnung fortan vom Vermieter selbst genutzt oder eine diesem nahestehende Person aus dem sogenannten privilegierten Personenkreis zur Verfügung gestellt werden soll. Da auf diese Weise die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters begrenzt sind, entsteht häufig Streit über die Wirksamkeit der Kündigung, wenn der Mieter den Kündigungsgrund in Zweifel zieht, wie etwa im Falle des möglicherweise vorgeschobenen Eigenbedarfs. In diesen Fällen hilft dann nur noch die Klärung über die gerichtliche Räumungsklage. Denn nur mit einem Räumungsurteil kann die Wohnung im Bedarfsfall zwangsgeräumt werden.

Die Thematik der Kündigung und der anstehenden Räumung ist also sehr komplex. Hier können wir Ihnen helfen. Dem Vermieter helfen wir, indem wir mit ihm gemeinsam den Kündigungsgrund rechtlich sicher herausarbeiten und die Kündigung nach den gesetzlichen Vorgaben ausreichend begründen. Dem Mieter können wir helfen, die Kündigung abzuwehren, insbesondere wenn und weil die Kündigung nicht ausreichend begründet ist oder kein ausreichender Kündigungsgrund gegeben ist.

Und selbst wenn die Kündigung gerechtfertigt ist, können wir Ihnen als Mieter helfen, mit dem Vermieter darüber zu verhandeln, dass Sie flexibel und wenn nötig mit mehr Zeit aus der Wohnung ausziehen dürfen.

Betriebskosten

Das Erstellen einer ordnungsgemäßen, vor allem auch formell richtigen Betriebskostenabrechnung ist fast schon eine Kunst für sich. Hinzu kommt, dass gesetzliche Fristen und Vorgaben zu beachten sind. Als Vermieter können wir Sie bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen unterstützen und sicherstellen, dass Sie die maßgebliche Fristen und Formen achten.

Als Mieter können wir Ihnen helfen, Ihre Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und sicherstellen, dass formale wie auch inhaltliche Vorgaben korrekt sind und Ihnen helfen, sich gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu wehren, indem wir entsprechende Einwendungen gegen die Abrechnung vortragen (im Volksmund gerne auch als Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung bezeichnet).

Zahlungsverzug des Mieters

Wenn der Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlt, kann dies zu erheblichen finanziellen Problemen für den Vermieter führen. Als Vermieter haben Sie jedoch rechtliche Möglichkeiten, um Ihre Interessen zu schützen. Gerne unterstützen wir Sie, wenn Sie mit einem zahlungsunfähigen Mieter konfrontiert sind. Wir beraten Vermieter zu ihren rechtlichen Optionen und helfen ihnen bei der Umsetzung von Maßnahmen, um ausstehende Zahlungen einzufordern und gegebenenfalls eine Räumungsklage einzuleiten.

Mietkaution

Die Mietkaution oder richtigerweise die Mietsicherheit ist im Wohnraummietrecht durch gesetzliche Vorgaben reglementiert. Das gilt vor allem für die Höhe der Kaution. Vor allem wenn verschiedene Formen der Mietsicherheit zusammentreffen – wie etwa eine Barkaution und eine zusätzliche Bürgschaft –, können vertragliche Regelungen zumindest teilweise unwirksam werden und die Mietsicherheit ist nicht (in voller Höhe) zu leisten. Wir beraten sowohl Vermieter als auch Mieter bei allen Fragen rund um die Mietkaution bzw. Mietsicherheit und helfen dabei, Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden. Als Vermieter sollten Sie im Rahmen von Mietkaution vor allem darauf achten, diese ordnungsgemäß anzulegen, da eine fehlerhafte Anlage der Mietkaution sogar strafrechtliche Konsequenzen für Sie als Vermieter haben kann. Als Mieter sollten Sie Ihre Kaution am Ende des Mietverhältnisses zurückfordern, was Ihnen selbst dann gelingen kann, wenn Ihr Vermieter die Kaution aufgrund von möglichen Gegenansprüchen einbehalten will. In solchen Fällen können wir Ihnen dabei helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und Ihre Kaution zurückzufordern.

Mängel und Schäden

Im Wohnraummietrecht ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Mietmängel hat der Vermieter zu beseitigen. Diese Pflichten auf den Mieter umzuwälzen, gelingt im Wohnraummietrecht nahezu nicht, allenfalls im Wege einer begrenzten Kostenbeteiligung. Aber auch den Mieter treffen Pflichten. Entdeckt er einen Mangel, hat er diesen dem Vermieter zu melden. Anders verhält es sich mit Schäden, die der Mieter verschuldet hat. Für diese ist der Mieter selbst verantwortlich. Wann nun aber ein Mangel vorliegt, den der Vermieter zu regeln hat oder wann ein Schaden gegeben ist, um den sich der Mieter selbst kümmern muss, ist oftmals nicht auf den ersten Blick einzuschätzen. Hier können wir Ihnen als Vermieter helfen einzuschätzen, ob Sie selbst tätig werden müssen oder Ihr Mieter. Hier können wir auch helfen einzuschätzen, ob die womöglich vom Mieter getätigte Mietminderung zu Recht erfolgte oder überhöht ist. Ihnen als Mieter können wir helfen, Ihre Rechte aus der Mängelbeseitigung durchzusetzen und die Höhe der Mietminderung ordnungsgemäß zu bestimmen. Denn eine überhöhte Mietminderung kann im schlimmsten Fall zu Mietrückständen führen, auf deren Basis der Vermieter wegen Zahlungsrückstand kündigen kann.

Mieterhöhung

Gerade wenn ein Mietverhältnis bereits seit vielen Jahren besteht, kann aus Sicht des Vermieters eine Mieterhöhung notwendig sein, um die Miete den geänderten Marktbedingungen anzupassen und um auf Preisverfall durch Inflation zu reagieren. Allerdings darf der Vermieter die Miete nicht willkürlich eigenmächtig erhöhen. Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung sind im Wohnraummietrecht gesetzlich vorgegeben. Die gesetzlichen Vorgaben wiederum sind nicht einfach zu verstehen – etwa im Hinblick darauf, was ein qualifizierter Mietspiegel ist oder wie vergleichbar Vergleichswohnungen sind. Für Vermieter können wir Sie bei der Überprüfung der rechtlichen Voraussetzung und der Formulierung einer angemessenen und rechtlich ordnungsgemäßen Mieterhöhung unterstützen. Mieter, die mit einer Mieterhöhung konfrontiert sind, können wir über Ihre Rechte und Optionen informieren und helfen, gegebenenfalls gegen die Mieterhöhung vorzugehen.

Gewerberaummietrecht und Pachtrecht

Mietverträge über Gewerberäume unterliegen zum Teil anderen rechtlichen Bestimmungen als Wohnraummietverträge. Ist das Wohnraummietrecht in vielen Punkten von dem sozialen Schutz des Mieters geprägt, gehen die gesetzlichen Regelungen zum Gewerberaummietrecht von einem ausgeglichenen Kräfteverhältnis von Mieter und Vermieter aus. Dieser gänzlich andere Ansatzpunkt im Gewerberaummietrecht führt nicht nur zu unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen gegenüber dem Wohnraummietrecht, sondern führen auch zu einer wesentlich größeren Individualität. So werden im Gewerberaummietrecht die Mietverträge und damit die wesentlichen Regelungen zwischen Vermieter und Mieter im Vorfeld zum Vertragsschluss häufig verhandelt. Übrigens: Ob ein Wohnraummietvertrag oder ein Gewerberaummietvertrag vorliegt, bestimmt sich nach dem vertraglichen Inhalt, insbesondere nach dem sogenannten Mietzweck. Die Überschrift über dem Mietvertrag ist nicht entscheidend, letztlich sogar belanglos.

Häufige Fälle:

Entwurf und Verhandlung von Gewerberaummietverträgen bzw. Pachtverträgen

Sowohl das Gewerberaummietrecht als auch das Pachtrecht erlauben die individuelle Ausgestaltung des Vertrages, weil von den meisten gesetzlichen Vorschriften des Gewerberaummietrechts sowie des Pachtrechts vertraglich abgewichen werden darf. Typische Fälle sind zeitlich befristete Laufzeiten, Abänderungen von Kündigungsfristen, die einzelfallbezogene Gestaltung des Umfangs von Betriebskosten sowie die an die jeweilige Situation angepasste Verteilung von Instandhaltungspflichten und Instandsetzungspflichten oder auch die Möglichkeit von baulichen Veränderungen sowie Mechanismen zur Mieterhöhung. Hier können wir Ihnen helfen und Sie beim Entwurf des Mietvertrages bzw. bei der Verhandlung über mietvertragliche Regelungen mit dem Vertragspartner unterstützen. Durch unseren spezialisierten Rechtsanwalt im Gewerberaummietrecht wissen wir, was zulässig ist, welche Möglichkeiten sich Ihnen bieten und wo welche Gefahren lauern. Denn die individuelle Flexibilität führt auch zu deutlichen Risiken. Denn werden etwa verhandelte Regelungen nicht richtig in den schriftlichen Mietvertrag aufgenommen, kann die verhandelte langjährige Befristung des Mietvertrages unwirksam sein und der Mietvertrag vorzeitig grundlos gekündigt werden; da jedoch sowohl für den Mieter als auch den Vermieter eines Gewerberaummietvertrages bzw. eines Pachtvertrages die Befristung unternehmerische Planungssicherheit bedeutet, riskieren Sie durch fehlerhafte Verschriftlichung des Mietvertrages den Verlust Ihres Unternehmenssitzes und damit unternehmerische Sicherheit.

Rückständige Mieten

Zahlt der Mieter die Miete nicht bzw. nicht rechtzeitig, kann das den Vermieter finanziell in die Enge treiben, zumal Gewerberaummieten häufig deutlich höher liegen als Wohnraummieten. Hier steht also häufig ein höheres finanzielles Interesse im Raum. Als Vermieter haben Sie rechtliche Möglichkeiten, Ihre Interessen nicht nur zu schützen, sondern auch durchzusetzen. Hierbei unterstützen wir Sie gerne. Wir beraten Vermieter zu ihren rechtlichen Möglichkeiten und helfen bei Umsetzung entsprechender Maßnahmen, um ausstehende Zahlungen einzufordern und gegebenenfalls auch die Kündigung auszusprechen und sowohl die Zahlung als auch die Räumung im Wege der Klage gerichtlich durchzusetzen.

Betriebskosten

Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss nicht nur inhaltlich richtig sein; sie muss auch formelle Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein. Verletzt die Abrechnung die formellen Anforderungen ist die Betriebskostennachforderung nicht durchsetzbar, auch wenn die inhaltlich alles richtig ist. Als Vermieter können wir Sie bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen unterstützen und sicherstellen, dass Sie maßgebliche Fristen und Formen achten.

Als Mieter können wir Ihnen helfen, Ihre Betriebskostenabrechnung zu überprüfen und sicherstellen, dass formale wie auch inhaltliche Vorgaben korrekt sind und Ihnen helfen, sich gegen eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung zu wehren, indem wir entsprechende Einwendungen gegen die Abrechnung vortragen (im Volksmund gerne auch als Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung bezeichnet), zumal es im Gewerberaummietrecht und Pachtrecht oft um erhebliche Nachzahlungsbeträge geht.

Mängel und Mietminderungen

Im Gewerberaummietrecht sowie im Pachtrecht ist bei dem Vorliegen von Mietmängeln Vorsicht geboten. Da die Regelungen des Gewerberaummietvertrages bzw. des Pachtvertrages häufig von den gesetzlichen Regelungen abweichen, treffen den Mieter häufig eine Reihe von Pflichten Unzulänglichkeiten der Mietsache wie mögliche Mängel selbst zu beseitigen. Ob die entsprechenden Regelungen im Vertrag allerdings wirksam sind, ist für den juristischen Laien häufig nicht ersichtlich. Hier können wir als spezialisierte Rechtsanwälte für Mietrecht helfen und Ihnen ihre Möglichkeiten und Risiken als Mieter bzw. Vermieter offenlegen. Denn trifft Sie als Mieter die Pflicht, den Mangel selbst zu beseitigen, können Sie Vermieter die Beseitigung nicht fordern und können selbstverständlich auch keine Mietminderung geltend machen. Tun Sie dies trotzdem, laufen Sie womöglich in das Risiko der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Und selbst wenn der Vermieter den Mangel beseitigen muss, mag eine spontane Mietminderung vertraglich ausgeschlossen sein. Umgekehrt mag für Sie als Vermieter unklar sein, ob der Mieter nach der vertraglichen Regelung zur Beseitigung von Unzulänglichkeiten in der Mietsache verpflichtet ist, oder ob Sie dies sind. Dann beruft sich der Mieter womöglich zu Recht auf eine unwirksame Übertragung von Reparaturpflichten. Und dann kann es sein, dass Sie in die finanzielle Falle laufen und der Mieter die Miete einbehalten darf, bis Sie tätig werden.

Kündigungen

Die Thematik der Kündigungen ist im Gewerberaummietrecht und im Pachtrecht anders als im Wohnraummietrecht. Denn im Gewerberaummietrecht sowie im Pachtrecht darf der unbefristet laufende Mietvertrag sowohl Vermieter als auch vom Mieter ohne Grund ordentlich gekündigt werden. Thematiken wie etwa der Eigenbedarf stellen sich im Gewerberaummietrecht nicht. Dafür stellt sich ein anderes, für den juristischen Laien meist nicht zu durchschauendes Problem. Kann ein Mietvertrag ordentlich gekündigt werden, obwohl der Mietvertrag eine Laufzeit vorsieht und die Laufzeit noch nicht abgelaufen ist? Die Antwort heißt: Unter Umständen, Ja! Diese komplexe Materie können wir für Sie durchdringen, weil wir aufgrund unserer fachanwaltlichen Erfahrung im Mietrecht seit Jahrzehnten mit diesen Fragestellungen vertraut sind.

Rückbau

Hat der Mieter während der Mietzeit Umbauten an und in der Mietsache vorgenommen, ist er vom gesetzlichen Grundgedanken verpflichtet, diese vor Rückgabe der Mietsache zurückzubauen und die Mietsache in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Allerdings regeln Gewerberaummietverträge und Pachtverträge hierzu häufig Abweichendes wie etwa die Möglichkeit zur entgeltlichen Übernahme der Umbauten durch den Vermieter.

Für weitere Themen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung

Falls Sie sich unsicher sind, ob Ihre rechtlichen Fragen unter die aufgelisteten Themen fallen oder wenn Sie Fragen zu einem rechtlichen Thema haben, das hier nicht aufgeführt ist, bitten wir Sie, uns Ihren Fall mitzuteilen. Wir werden gerne prüfen, ob wir in der Lage sind, Ihnen in diesem Bereich behilflich zu sein und Ihnen weiterhelfen können.

Weshalb Sie sich für uns entscheiden sollten

  • Kompetente Beratung und Vertretung im Mietrecht
  • Sicherheit durch jahrzehntelange anwaltliche Erfahrung
  • Qualifizierter Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
  • Schnell und zuverlässig für Sie da
  • Telefonische Beratung oder persönliche Beratung vor Ort
  • Durchsetzung von Ansprüchen, wenn es darauf ankommt

Was unsere Mandanten sagen

Die Vorgehensweise von Dr. Lambert war sehr gezielt und mein Problem mit einer Immobilie wurde schnell gelöst. Fachlich sehr kompetent und zuverlässig. Bin rundherum zufrieden.

Tay Lando

Google-Rezension

Herr Dr. Lambert war trotz vorangegangenem Urlaub top vorbereitet auf unseren Termin. Sachverhalt wurde kurz und prägnant erörtert und anschließend umgesetzt wie besprochen. Die Kanzlei kann ich jedem wirklich nur empfehlen. Danke an das komplette Team für die professionelle Hilfe.

Frank Schmidt

Google-Rezension

Topanwalt in Sachen Mietrecht und wahrscheinlich auch in allen anderen Disziplinen. Ich kann Herrn Dr. Lambert nur wärmstens empfehlen.

Rouwen Beu

Google-Rezension

Professionelle Hilfe vom Rechtsanwalt für Mietrecht in Saarlouis

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Rechtsanwälte Conrad Lambert
Holzmühler Str. 3
66740 Saarlouis

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